出售二手住宅个税计税分三种情形：能提供完整凭证的按20%实征；凭证不全的按1%—2%核定征收；“满五唯一”可免税；卖旧买新在规定期限内可享退税。

如果您出售二手住宅，需缴纳个人所得税，则其计税方式取决于是否能提供完整购房凭证及是否符合免税条件。以下是具体计算标准与适用情形：

一、依实计征方式

该方式适用于卖方能够提供原始购房合同、发票、契税完税证明等完整凭证，且可准确核算房屋原值与合理费用的情形。应纳税所得额为转让收入减去原值及相关税费后的余额，按20%税率计征。

1、确定不含增值税的核定成交金额：核定成交金额÷(1+3%)（若持有不满2年）或直接采用合同金额（若已满2年免征增值税）。

2、扣除原购房价款：以购房发票或契税完税证明上注明的金额为准，其中含增值税部分可计入财产原值。

3、扣除可扣除的税费：包括本次转让环节缴纳的增值税及附加、印花税、土地增值税（如适用）、中介服务费等凭有效票据列支的费用。

4、计算应纳税所得额：核定成交金额（不含增值税）−原购房价款−可扣除的税费。

5、计算应纳税额：应纳税所得额×20%。

二、核定征收方式

该方式适用于卖方无法提供完整、准确的房屋原值凭证，或税务机关认定其凭证不具充分证明力的情形。税务机关按核定比例直接对不含增值税的转让收入计征个税。

1、确认核定征收率：一般为2%，部分地区对非唯一或不满五年的住房仍执行1%标准。

2、确定不含增值税的核定成交金额：同第一种方式中第1步。

3、计算应纳税额：核定成交金额（不含增值税）×核定征收率。

三、“满五唯一”免税适用条件

该政策可完全免除个人所得税，但须同时满足两个硬性条件，缺一不可。

1、卖方家庭名下仅有该一套住房用于生活居住，无其他登记在册的住宅类不动产。

2、该住房自用时间满五年以上，购买时间按产权证发证时间与契税完税证明所载时间“孰先”原则确定。

四、换购住房个税退税政策

该政策针对在规定期限内完成“卖旧买新”的纳税人，允许退还已缴个税，但仅限于同一城市范围内的交易。

1、确认交易时间窗口：出售住房时间为2026年1月1日至2027年12月31日，且新购住房须在出售完成后1年内完成网签备案。

2、确认住房范围：出售住房与新购住房均须为个人名下住宅，且买受人须为出售方本人或其配偶、未成年子女之一。

3、计算退税额度：若新购住房金额≥现住房转让金额，则全额退还已缴个税；若新购住房金额＜现住房转让金额，则按比例退还，公式为：已缴个税×（新购住房金额÷现住房转让金额）。