出售二手房需缴个税，计税方式分三种：一、查账征收按（转让收入－原值－合理费用）×20%；二、核定征收按转让收入×1%（非“满五唯一”且无原值凭证）；三、“满五唯一”可免征。

如果您出售名下二手房，需依法缴纳个人所得税，其计税方式取决于房屋是否“满五唯一”、交易价格、原值及合理费用等因素。以下是计算该税款的多种方法：

一、按转让收入的20%核定征收（查账征收）

该方法适用于能够提供完整购房合同、发票、税费凭证等原始资料，准确核算房屋原值与相关合理费用的情形。应纳税额=（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%。

1、确认本次房屋转让收入，以实际成交价为准；若申报价格明显偏低且无正当理由，税务机关可参照当地同类房产市场价格核定。

2、收集并核实购房发票或契税完税凭证，确定房屋原值；如为受赠、继承取得，需提供合法证明及原持有人取得成本依据。

3、汇总合理费用，包括购房时缴纳的契税、印花税、中介费、评估费、装修费（需提供发票且不超过房屋原值的10%）、贷款利息支出（限首套且有银行凭证）等。

4、用转让收入减去原值与合理费用之和，得出应纳税所得额；若结果为负数，则不产生个税。

5、将应纳税所得额乘以20%，得出应缴个人所得税额。

二、按转让收入的1%核定征收（简易征收）

该方法适用于无法提供完整原值凭证，或税务机关认可采用核定方式的情形。在多数城市，非“满五唯一”的普通住宅默认适用此方式，但具体执行以当地税务局口径为准。

1、获取网签合同中载明的成交价格，作为转让收入基数。

2、确认该房屋是否属于“满五唯一”：即产权证登记时间或契税缴纳时间已满五年，且卖方家庭在本市范围内仅有此一套住房。

3、如不符合“满五唯一”，且无法提供原值凭证，则直接以转让收入乘以1%计算应纳税额。

4、部分城市对非普通住宅（如面积超144㎡、容积率低于1.0等）可能适用2%税率，需向主管税务所确认适用标准。

三、免征个人所得税情形

符合法定条件的交易可全额免征个税，无需计算应纳税额。免税依据以《财政部 国家税务总局关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税〔1999〕278号）及后续补充规定为准。

1、出售自用达五年以上、且是家庭唯一生活用房的住宅，须同时满足“满五”与“唯一”两个条件。

2、“满五”指房屋产权证登记日期、契税完税凭证填发日期或法院判决/裁定生效日期中最早者距本次交易时间已满60个月。

3、“唯一”指卖方及其配偶在出售住房所在省（自治区、直辖市）范围内无其他登记在册的住房，需提交不动产登记机构出具的家庭住房情况查询结果证明。

4、免税申请须在申报环节同步提交材料，包括身份证、户口簿、婚姻状况证明、不动产权证书、原购房契税票、查询结果证明等。