合规守护者（Compliance Guardian）—— FinCEN 不动产报告工具

面向不动产从业者的工具，用于判定 FinCEN 报告义务，并协助准备不动产报告（Real Estate Reports）。

说明

FinCEN《住宅类不动产报告规则》（将于 2026 年 3 月 1 日起生效）要求对转让至 LLC、信托及其他实体的非融资型住宅类不动产交易进行报告。合规守护者可协助交易协调员与经纪人：

1. 筛查交易 — 快速判定是否需履行报告义务
2. 采集数据 — 提供用户友好的表单，覆盖所有 FinCEN 强制要求字段
3. 跟踪截止日期 — 确保不遗漏任何申报时限

背景信息

谁须履行报告义务？

“报告人”（reporting person）通常为交割代理方（即产权公司、执业律师或托管官员）。但房地产经纪人及代理人员亦需充分理解相关要求，以：

• 向客户提供恰当建议
• 确保自身经手交易符合监管规定
• 规避错误与遗漏（E&O）风险

哪些交易须报告？

当以下三项条件**同时满足**时，该交易须提交 FinCEN 不动产报告：

1. 住宅类不动产（含 1–4 单元住宅，或拟用于住宅开发的空置土地）
2. 买方为实体/信托（包括 LLC、公司、合伙企业或信托）
3. 非融资型交易（未使用受监管银行提供的抵押贷款——涵盖现金支付、硬钱贷款、卖方融资等情形）

申报截止日期

取以下两者中**较晚者**：

• 交割完成后的第 30 个自然日，或
• 交割发生月份之后的次月最后一日

功能特性

1. 交易筛查器（Transaction Screener）

三步引导式问答流程：

• 不动产类型？
• 买方类型？
• 融资类型？

结果：明确显示 YES/NO 判定结论，并附简要说明。

2. 表单预填器（Form Pre-Filler）

自动收集全部 FinCEN 强制要求字段：

• 报告人 — 姓名、职务、所属机构、联系方式
• 不动产 — 地址、APN（评估地块编号）、交割日期、成交价款
• 卖方 — 姓名、地址
• 买方实体 — 法定名称、雇主识别号（EIN）、成立州属
• 受益所有人 — 姓名、出生日期（DOB）、地址、国籍、纳税人识别号（TIN）

3. 截止日期追踪器（Deadline Tracker）

• 输入交割日期 → 自动计算申报截止日
• 彩色倒计时提示（绿色：剩余 ≥14 天；黄色：剩余 >7 天；红色：剩余 ≤7 天）
• 持续追踪所有待办申报事项

使用方式

作为独立工具使用

1. 下载 compliance-guardian.html
2. 在任意网页浏览器中打开
3. 无需安装

集成至 Mission Control

在您的 Mission Control 控制台中添加导航按钮：

🛡️ FinCEN

技术细节

• 单文件 HTML（约 20KB）
• 无外部依赖项
• 适配移动设备（mobile-responsive）
• 支持打印（print-friendly）
• 数据存储于浏览器 localStorage（仅限当前浏览器）

文件结构

compliance-guardian/
├── SKILL.md                  # 本文件
└── compliance-guardian.html  # 主工具文件

参考资料

• FinCEN BSA E-File 门户系统
• First American FinCEN 资源中心
• 规则生效日期：2026 年 3 月 1 日

致谢

由 KW Sacramento Metro AI 团队开发。 首套面向 FinCEN 不动产报告规则的合规工具。

许可证

MIT