不同城不能退，卖房和买房必须在同一直辖市、副省级城市或地级市全域范围内；退税额按新购住房金额与现住房转让金额比例计算，且申请人须为两套住房的产权人之一。
不同城不能退。卖房和买房必须在同一个城市范围内，这是硬性门槛，跨市哪怕只隔一条河也不符合条件。
同一城市范围怎么算
不是指同一个区或同一个行政区，而是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划。比如：
- 在北京朝阳区卖房，去密云区、延庆区或大兴区买房，都算同一城市；
- 在武汉江汉区卖房，去光谷、蔡甸或新洲买房，全部合规；
- 但上海卖房去苏州买房、广州卖房去佛山买房、成都卖房去绵阳买房，一律不满足条件。
退税金额怎么算
退税只针对你出售旧房时实际缴纳的个人所得税，不是预估，也不是按房价比例自动退。计算分两种情况：
- 新购住房金额 ≥ 现住房转让金额 → 全额退还已缴个税；
- 新购住房金额 ＜ 现住房转让金额 → 按比例退还：（新房金额 ÷ 旧房金额）× 已缴个税。
举例：旧房卖出400万元，缴了个税5万元；若买的新房是360万元，则退 360÷400 × 5 = 4.5万元。
谁可以申请退税
必须是旧房出售时的纳税人，且同时是新购房产的产权人之一。常见合规情形包括：
- 本人卖房，本人买房；
- 夫妻一方卖房，夫妻双方共同买房（房本有两人名字）；
- 夫妻共同卖房，配偶单独买房（前提是配偶在新房产证上为唯一产权人）。
不合规情形：父母卖房，子女用自己名字买房；兄弟卖房，姐姐买房；旧房是公司名下，新房登记在个人名下——这些都不行。
材料准备和关键提醒
退税是“先缴后退”，没缴税就无税可退。申请时需向主管税务机关提供：
- 旧房出售合同、个税完税证明；
- 新房购房合同（网签备案版）、不动产权证书或网签备案回执；
- 身份证明、户口本、结婚证（如涉及共有或配偶关系）；
- 如旧房为共有，退税按各自缴税份额和产权比例对应计算。
特别注意：如果旧房符合“满五唯一”，本身免征个税，那就没有可退的税款；另外，政策执行期为2026年1月1日至2027年12月31日，买卖行为必须落在这个区间内。
